Sonderkündigungsrecht des Erstehers einer ETW im Zwangsversteigerungsverfahren

(Kiel) Der Bundesgerichtshof hat soeben festgestellt, dass das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des Ersteigerers einer Immobilie nach Maßgabe des § 57a ZVG einer anderweitigen vertraglichen Vereinbarung einer Kündigungsbeschränkung, vorgeht.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht  Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichthofs (BGH) vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20.

Insoweit dürfte die bisherige Rechtsfrage, ob eine mietvertragliche Vereinbarung, die Ausschluss einer Kündigung beinhaltend, dem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG möglicherweise entgegensteht, nunmehr abschließend entschieden sein. Diese klare Entscheidung ist im Hinblick auf die erforderliche Rechtssicherheit, insbesondere für den Ersteigerer einer Immobilie, zu begrüßen.

Der Beklagte hatte im Mai 2005 eine Eigentumswohnung erworben. In dem Mietvertrag des Voreigentümers war eine Klausel enthalten, wonach die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Die Kläger hatten die Wohnung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer diese Eigentumswohnung mit rechtswirksamen Zuschlagsbeschluss erworben. Daraufhin erklärten die neuen Eigentümer gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs für deren volljährigen Sohn.

Das Amtsgericht München hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Auch da LG München I folgte dieser Ansicht. Letztlich hat auch der BGH im Rahmen der zugelassenen Revision die Rechtsprechung bestätigt.

Der Ersteher tritt nach § 57 ZVG, 566 BGB in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Dieses Mietverhältnis wird allerdings eingeschränkt, indem dem Ersteher die Berechtigung eingeräumt wird, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führte auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden ist.  Aus der Bestimmung des § 573 d Abs. 1 B GB, der für diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Normen der §§ 573, 573 a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich nur, dass der Erwerber bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG den gesetzlichen, nicht jedoch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz in Anspruch nehmen könne.

§ 57 a ZVG schütze den Realkredit und erleichtert es Grundstückseigentümern Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zugestehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicherheit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzliche Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss ungünstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigentümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57 a ZVG der Fall wäre. Diese rechtliche Beurteilung hat der BGH explizit bestätigt. Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57 a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist wirksam. Dem Erwerber steht daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zu (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) zu. Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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