Formularklausel zur Abnahme einer WEG-Liegenschaft durch den vom Bauträger selbst beauftragten Erstverwalter ist unwirksam

(Kiel) Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts München vom 24.04.2018 – Az. 28 U 3042/17 Bau ist die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Formularklausel, dass der von dem Bauträger eingesetzte Erstverwalter eine Abnahme erklären kann, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbs unwirksam.

Die Abnahme durch einen solchen Erstverwalter vermag keine Rechtswirkungen zu entfalten.

Dies bedingt, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht  Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, dass – mangels Abnahme – die Verjährungsfristen nicht zu laufen beginnen.

-        Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft begehrte einen  Kostenvorschuss i.H.v. € 156.000,00 für die Beseitigung von Schallschutzmängel im Aufzugsbereich der Anlage von dem Bauträger.

Der Bauträger wandte Verjährung, im Hinblick auf die von demselben eingesetzten Erstverwalter erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein.

Die WEG vertrat demgegenüber die Ansicht, dass eine wirksame Abnahme nicht erfolgt sei, da die in den Formularkaufverträgen verwandte Klausel des Bauträgers, die eine Regelung beinhaltet, wonach der von ihm selbst beauftragte Erstverwalter, die Abnahme der Bauleistungen erklären könne, die Käufer in unangemessener Art und Weise im Sinne des § 301 Abs. 1 BGB benachteilige und daher rechtlich unwirksam sei. Mangels rechtswirksamer Abnahme könnten die Mängelgewährleistungsansprüche auch nicht verjähren, weil die Verjährung noch nicht zu laufen begonnen habe.

-        Entscheidungen

Erstinstanzlich hatte die WEG Erfolge, denn das LG München I folge der Rechtsansicht der WEG und es erging ein klagestattgebendes Urteil. Hiergegen legte der beklagte Bauträger Berufung ein.

Das Oberlandesgericht München bestätigte allerdings die erstinstanzliche  Entscheidung des Landgerichts München I.

Der WEG stehe ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung nach Maßgabe der §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 und 3 BGB wegen der Mängel an den Aufzügen zu. Mangels Abnahme habe die Verjährungsfrist nicht zu laufen begonnen. Unter Zugrundelegung des § 634a Abs. 2 BGB beginnt die Verjährung mit der Abnahme zu laufen. Mangels wirksamer Abnahme konnte die Verjährung mithin nicht zu laufen beginnen.

Die Abnahmeerklärung des vom Bauträger eingesetzten Erstverwalters vermochte allerdings, wegen unangemessener Benachteiligung des Käufers, keine Rechtswirkung zu entfalten.

Bezüglich des von dem Bauträger bestellten Erstverwalter, der seinerseits mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, bestehen Bedenken dahingehend, dass er die Abnahmefähigkeit nicht in neutraler Art und Weise prüfe und zugunsten des Bauträgers verfahren. Insoweit könne der Hausverwalter bei der Abnahme einen entscheidenden Einfluss nehmen.  Insoweit sei eine Klausel, die dies ermögliche, wegen unangemessener Benachteiligung der Käufer gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Beschl. v. 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -).

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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